주택시장과 주담대 국면을 공표일과 함께 한 패널로 만든다

가설과 결론

주금공 MBS 의 발행량과 조기상환은 주택 거래, 주담대 금리 대비 보금자리론 금리, 정책(안심전환, 특례보금자리)이 함께 정한다. 그런데 이런 주택 자료는 한두 달 늦게 공표되므로, 입찰 전날 국면을 판단할 때 사후 추세를 쓰면 미래 정보가 섞인다. 이 실험은 값마다 공표일을 붙인 패널을 만들고, 그 시점까지 공표된 값만으로 국면 라벨을 만들 수 있는지, 그 라벨이 쓸 만큼 지속적이고 갈리는지를 미리 정한 여섯 가설로 쟀다. 자료 실험이라 매매 규칙과 손익은 없다.

판정 규칙은 사전등록대로 «전부 통과면 보류(자료, 통과), 일부 미달이면 보류(자료, 부분)» 다. 판정은 보류(자료, 부분)이다. 패널과 라벨은 다음 실험이 쓸 수 있으나, 보금자리론 금리 앞부분과 거래량이 비고 공급 라벨이 늦다는 점을 알고 써야 한다.

용어와 기호

자료

공표 규칙은 실제 관행보다 늦게 잡았다(보수). 예를 들어 은행 가중평균금리는 기준월 다음 달 말에 공표되므로 «다음다음 달 1일» 로 둔다. 2026-11-04 현재 ECOS 의 마지막 기준월과 대조하면 규칙상 공표됐어야 하는데 없는 달은 0개다. 부동산원 지수는 2021.06 기준 표와 2026.06 기준 표를 겹친 46개월 비의 중앙값 1.0417(범위 1.0407 ~ 1.0424)로 이었다. 보금자리론 금리는 뉴스레터 형식이 네 번 바뀌어 월별 표, 금리현황 표, 본문 숫자, 아낌e 금리 + 0.1%p 의 네 방법으로 읽었다. 같은 달 값이 둘이면 늦게 게시된 것을 쓰고 가용일도 그 날로 잡았다.

방법

1. 수집. ECOS 는 정식 키가 없어 공개 sample 키로 10행씩 넘겨 받았다. 뉴스레터는 게시판 목록에서 글 번호, 제목, 게시일을 읽고 PDF 를 받아 본문에서 금리, 발행계획, 콜옵션 행사액을 정규식으로 뽑았다.
2. 패널. 한 행이 «시리즈, 기준월, 값, 가용일, 가용일 종류, 출처» 인 긴 형식으로 저장했다.
3. 라벨. 결정일마다 as-of 값으로 P, R, S 를 매긴다(벡터 경로). 같은 정의를 사후 기준과 사보타주 기준으로도 매긴다.
4. 누설 검사. 절단 경로(다른 코드)로 다시 계산해 벡터 경로와 맞대고, 쓰인 입력의 가용일이 결정일 뒤인 경우도 따로 센다. 사보타주 라벨에도 같은 검사를 돌려 검사가 누설을 잡는지 확인한다.
5. H611 검정. 월말 실시간 z 를 정책 창 안과 밖으로 나눠 평균 차를 재고, 창 표시를 원형으로 1 ~ 107칸 옮긴 귀무(모든 이동) 분포에서 한쪽 p 를 낸다.
6. 강건성. 문턱과 창 길이 격자, 가용일 +1개월, 부동산원판 P, 발견(2016 ~ 2023)과 확인(2024 ~) 분할, 충격 구간(2020-03 ~ 06, 2022-09 ~ 12) 제외를 사전등록했다.

결과

결측과 공표 시차

핵심 9개 가운데 ECOS 8개는 2016-01 부터 공표된 마지막 달까지 결측 0%다. 보금자리론 금리는 131개월 중 25개월(19.1%)이 비어 문턱 5% 를 넘는다. 2016-01 ~ 2017-07 의 19개월은 뉴스레터가 없어서, 나머지 6개월(2020-01, 2021-07 ~ 09, 2021-12, 2024-06)은 본문이 비었거나 금리 숫자가 없어서다. 결정일에 쓰는 자료의 나이는 ECOS 월 시리즈가 대부분 60일, KB 가 29일이다. 보금자리론 금리는 적용 월이 시작되기 전에 게시돼 −3일이다.

누설 검사

월말 130개와 입찰 D−1 243개 결정일, 차원 셋에서 비교 가능한 1,052건을 절단 경로로 다시 계산했다. 위반은 0건, 결정일 뒤에 공표된 입력을 쓴 경우도 0건이다. 같은 검사를 사보타주 라벨에 돌리면 1,055건 중 163건(15.5%)이 걸린다. 검사는 누설을 잡을 수 있고, 실시간 라벨에는 누설이 없다. 이 검사는 공표 시점만 본다. ECOS 는 최신 수정값만 주므로 수정 누설은 따로 보아야 한다(탐색 절과 한계).

실시간 대 사후 라벨

월말 결정일에서 실시간 라벨과 사후 라벨의 불일치는 주택가격 15.4%, 주담대 금리 43.8%, 공급 18.5%다. 주택가격은 KB 가 한 달 만에 나와 차이가 작고(연속값 상관 0.97), 주담대 금리는 두 달 늦은 값의 3개월 변화가 사후 추세와 상관 0.49 에 그친다. 확인 구간(2024 ~)에서는 금리가 짧은 주기로 오르내려 R 불일치가 58.8%로 커졌다(발견 구간 38.5%).

지속성과 입찰 회차 분포

국면 지속 중앙값은 주택가격 4개월(전환 연 1.8회), 주담대 금리 3개월(연 3.4회), 공급 7개월(연 1.1회)이다. 입찰 회차 243개의 D−1 라벨은 P 상승 46.5%, 보합 42.4%, 하락 11.1%, R 보합 55.1%, 상승 25.1%, 하락 19.8%, S 평시 64.7%, 확대 23.2%, 축소 12.1% 로 세 차원 모두 세 상태가 10% 를 넘는다. S 는 정책대출 표가 2015-06 에 시작하고 z 에 24개월이 필요해 2017-10 이전 회차(18.5%)가 비어 있다. 세 차원이 다 있는 198회차는 27칸 중 19칸에 흩어지고 10회차 넘는 칸은 7개다.

공급 국면과 정책 창

정책 창 안 22개월의 실시간 z 평균은 1.05, 창 밖 86개월은 −0.08 로 차는 +1.14 다. 창을 원형으로 옮긴 귀무에서 한쪽 p 0.102 로 사전등록 문턱 0.05 를 넘지 못했다. 충격 구간을 빼면 +1.63, p 0.06 이다. 원인은 공표 시차다. 2019 안심전환 창(8 ~ 12월) 동안 실시간 z 는 아직 오르지 않았고, 정책대출 잔액이 두 달 늦게 공표되어 2020-01 ~ 03 에야 7 근처로 뛴다. 탐색으로 사후 z 를 쓰면 차 +2.30, p 0.045, 창을 2개월 늦추면 +2.23, p 0.046 이다. 공급 라벨은 정책 사건을 맞히지만 두 달 늦게 맞힌다.

강건성 격자

탐색: 주담대 추세를 제때 아는 법

결과를 본 뒤 더한 진단이다(판정에 쓰지 않음). 사후 주담대 추세 R 과의 일치율은 공표된 주담대 금리 56.2%, 국고 5년 3개월 변화 50.8%, 은행채 AAA 5년 56.9%, 보금자리론 금리 43.0% 다. 마지막 공표 주담대 금리에 그 뒤 은행채 5년 월평균 변화를 그대로 더한 지금 추정(β = 1 고정, 적합 없음)은 66.9%, 연속값 상관은 0.49 에서 0.75 로 오른다. 공표값 대비 차 +10.8%p 의 12개월 블록 부트스트랩 90% 구간은 −0.8 ~ +22.3%p(한쪽 p 0.067)라 유의하진 않다. 판 수정의 영향도 보았다. 부동산원 지수의 세 판(2025.03, 2026.01, 2026.06 기준)이 겹치는 53개월에서 3개월 변화율 차는 평균 0.05%p, 라벨 불일치는 3.8% 로 공표 시차가 만드는 차보다 한 자릿수 작다.

탐색: 연도별, 창별, 요인 연관

결과를 본 뒤 더한 진단이다(판정에 쓰지 않음). 연도별로 보면 주담대 R 의 불일치는 금리 방향이 바뀐 해에 몰린다. 2016, 2019, 2024, 2025 년은 67%, 2020 년은 8% 다. 입찰 전날(243회차)을 결정일로 잡아도 불일치는 P 18.5%, R 42.8%, S 22.2% 로 월말과 거의 같다. 결정 시점을 달 안에서 옮겨도 시차 문제는 남는다.

H611 의 차는 특례보금자리론 창 하나에서 나온다. 2019 는 공표 시차로 z 가 창이 끝난 뒤 올랐고, 2022 우대형 안심전환은 정책대출 잔액을 눈에 띄게 늘리지 않았다. 라벨 연관(Cramér's V, 0 은 무관, 1 은 같음)은 P–R 0.28, P–S 0.26, R–S 0.14 로 세 차원이 대체로 따로 움직인다. 실시간 R 과 국고 3년 3개월 변화 라벨의 연관은 0.15(연속값 상관 0.17)지만 사후 R 과는 0.39(상관 0.54)다. 공표 시차 때문에 실시간 주담대 라벨은 지금의 시장 금리와 거의 무관해진다.

보금자리론 빈칸도 다시 보았다. 2017-12 호의 금리 표는 PDF 글자 순서가 뒤섞여 정본 추출기가 놓쳤다(사전등록 추출 규칙 대상이므로 추출 결함). 따로 읽으면 2016-12 ~ 2017-07 이 2.5% 로 나오지만 2016-12-23 언론 보도는 2017-01 부터 0.3%p 올렸다고 적어 2017-01 ~ 07 이 서로 맞지 않는다. 두 출처가 같은 2016-12 만 채우면 결측률은 18.3%로 판정(부분)은 그대로다.

한계

• 주택 매매 거래량이 없다. 국토부, 부동산원 R-ONE, KOSIS 는 인증키가 필요하고 단말 사전에서도 코드를 찾지 못했다. 주간 지수(부동산원, KB)도 같은 이유로 없다.
• ECOS 정식 키 없이 sample 키로 받았다. 값은 같으나 호출이 많다. 정식 키가 생기면 같은 스크립트가 한 번에 받는다.
• 공표일 대부분이 규칙이다. ECOS 값 2,891행은 실제 보도자료 날짜와 맞대지 않은 보수적 규칙이다. 실제가 더 이른 시리즈는 라벨이 필요 이상 늦다.
• 판(vintage)을 갖지 않는다. 절단 검사는 공표 시점 누설만 증명한다. 부동산원 세 판으로 본 수정 영향은 작았다.
• 보금자리론 금리 추출이 일부 흐릿하다. 2021-10 ~ 2024-02 는 본문의 첫 «u-보금자리론» 숫자를 읽었고, 2023 은 특례보금자리론과 금리를 같이 쓴 기간이다. 2023-07 에서 08 로 +0.50%p 뛴 값은 본문의 «0.25% 인상» 과 맞지 않아 한 칸이 잘못 읽혔을 수 있다. 2017-12 호의 뒤섞인 표는 정본 추출기가 놓쳤다(고쳐도 판정 같음).
• 정책 사건 날짜는 수기 목록이다. 발표일이 하루 이틀 어긋날 수 있고 원문 대조는 하지 않았다. 월 단위 검정에는 영향이 작다.
• 자료 실험이라 비용, 신호 빈도, 기존 전략과의 독립성은 해당하지 않는다. 결과를 본 뒤 바꾼 확증 정의는 없다.

다음에 해 볼 것

1. 국면별 MBS 신규발행 양보. 입찰 D−1 실시간 P, R 과 정책 사건 열(발표일 뒤 0 ~ 6개월)을 낙찰 스프레드와 종목 민평 양보에 붙여 차원별 주효과를 회차 블록 부트스트랩으로 검정한다. 세 차원 곱은 칸이 모자라 쓰지 않고, R 은 지금 추정판을 확증 정의로 미리 정한다.
2. 공급을 제때 잡는 라벨. 늦게 공표되는 정책대출 잔액 대신 뉴스레터의 다음 달 MBS 발행계획(게시일 관측)과 정책 발표일로 공급 서프라이즈를 만들고, 사후 z 와의 일치율과 시차를 잰다.

Appendix

A. 데이터셋 실물

2026-07, 08 월말에는 공표된 주담대 금리가 아직 보합이었지만 사후로는 이미 상승이었다. 실시간 라벨은 9월 말에야 상승으로 바뀐다. 시차가 라벨을 바꾸는 전형적인 예다.

C. 실험 설정

• 패널 기간기준월 2014-01 ~ 2026-11, 평가 창 2016-01 ~ 공표된 마지막 달
• 결정일월말 영업일 130개(2016-01 ~ 2026-10), 입찰 D−1 243개
• PKB 아파트(전국) 3개월 변화율, 문턱 ±0.5%
• R주담대 금리(신규) 3개월 변화, 문턱 ±15bp
• S정책대출 3개월 순증 z, 직전 36개월(최소 24), 문턱 ±1
• 격자P {0.25, 0.5, 1.0}% × {3, 6}개월, R {10, 15, 25}bp × {3, 6}개월, S {0.75, 1.0, 1.5}
• H611 검정창 표시 원형 이동 107가지 전부, 한쪽 p, 문턱 0.05
• 부트스트랩(탐색)12개월 원형 블록, 5,000번, seed 0
• 판정 규칙전부 통과 보류(자료, 통과), 일부 미달 보류(자료, 부분)
• 정본 런20261104T215144_main